Una ruptura traumática en el panorama inmobiliario español

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La triple crisis (financiera, económica y de la deuda) que ha sufrido nuestro país ha supuesto una traumática ruptura en el panorama inmobiliario español, cuya rótula con el “boom” inmobiliario se puede perfectamente situar en el verano de 2007. La citada quiebra es posible seguirla con la ayuda de una serie de parámetros, quedando patentes los profundos contrastes entre el período marcado por la expansión sin freno y otro que lo ha sido por la contracción igualmente imparable.

En el período 2002-2006, las viviendas visadas se incrementaron un 82,6%, con matices muy profundos por comunidades autónomas quedando ocho muy por encima de la media, gracias casi siempre al mercado de la vivienda turística, si bien en algunas (Madrid o Murcia) comienzan a detectarse síntomas de cansancio y en otras una clara estabilización (Asturias y Canarias).

La contracción del período 2007-2011 se sitúa como media en el –88%, ampliamente superado por Murcia y la Comunidad Valenciana, ambas con caídas superiores al 95%. Otras autonomías aguantan mejor, como Madrid y Navarra, y algunas de forma excepcional, como es el caso de País Vasco, donde las viviendas visadas aumentaron un 1,6% en el período (tabla 1).

El cansancio del período expansivo se detecta, empero, por lo que respecta a las viviendas iniciadas ya en el quinquenio 2002-2006, cuando el incremento se redujo en la media nacional a un 65,1%, rebasado en algunas autonomías de perfil bien distinto (Castilla-La Mancha, especialmente por el contagio de Madrid, Murcia y La Rioja). Más elocuente resulta el impacto del cansancio en los casos de Madrid, que desciende ya un modesto 1% o el del País Vasco, que sólo sube un 8,1%.

La debacle general se produce en el período 2007-2011, tanto en el valor medio del decrecimiento de viviendas iniciadas (–88%) como a escala autonómica, ninguna de las cuales aporta datos positivos. Por el contrario, nueve comunidades autónomas empeoran el registro nacional con un máximo en Murcia (–97,3%). Las que menos peor paradas salieron fueron Navarra, País Vasco y Madrid, que sólo redujo las viviendas iniciadas en un –62,7% (tabla 2).

El último valor analizado, las viviendas terminadas, es quizá el que más claramente refleja la transición del ciclo expansivo al recesivo ya apuntado en el período 2002-2006 cuando a nivel nacional sólo creció un 40,5%. A escala autonómica, los comportamientos fueron muy desiguales por encima y por debajo de la media, difíciles de explicar sin descender a las escalas provincial y local. Es revelador que algunas ya apunten ligeros descensos (Cantabria y País Vasco) y que Madrid, territorio emblemático en este sector, tan sólo avance un modesto 18,8%. Por su parte, las pérdidas detectadas en el período 2007-2011, siendo muy patentes, se van atemperando por el efecto de los descensos en los demás parámetros utilizados. En torno a la media nacional del –73,8% se sitúan la mayoría de las comunidades autónomas, con un máximo en Navarra (–87,1%) y un mínimo en el País Vasco (–31,5%). En una posición media-alta se sitúa Madrid (–66,8%) (tabla 3).

Una figura sintética, realizada con los números absolutos de los tres valores manejados en los anteriores párrafos para el período 2002-2011 (gráfico 7), pone de manifiesto la inercia de las viviendas terminadas respecto a las visadas e iniciadas en la serie 2007-2011.

Gráfico 7 – Evolución de las viviendas visadas, iniciadas y terminadas a nivel nacional. 2002-2011

G07

Fuente: Ministerio de Fomento. Anuarios estadísticos. Elaboración propia.