Más datos del colapso inmobiliario español

by
Para el seguimiento del proceso seguido en la transición del “boom” a la crisis hay otros indicadores que refuerzan la tendencia recesiva reflejada en los datos de vivienda visada, iniciada y terminada. Tal es el caso de las transacciones inmobiliarias efectuadas durante el período 2004-2011, en el que se advierten retrocesos significativos (tabla 4). Ya es elocuente el retroceso producido en la tasa de variación del período a escala nacional (–58,8%), en torno al que se producen pequeñas fluctuaciones por comunidades autónomas, más acusadas a la baja en La Rioja (–70,4%) y, sobre todo, en Ceuta y Melilla (–73,8%), por las consabidas circunstancias geopolíticas. En sentido opuesto, únicamente Navarra se separa ampliamente de la media nacional (–5,5%) y sólo una autonomía (País Vasco) ha conseguido, con un modestísimo 1,2%, de saldo positivo en la tasa de variación de las transacciones inmobiliarias.

Igualmente reveladora es la evolución experimentada después de 2007 en los precios de la vivienda, aunque la producida en la década 1997-2007, el efecto más visible de la “burbuja” no se analiza en este texto por haber sido ampliamente estudiada por especialistas en la materia. En la serie elaborada por el INE (tabla 5), que no refleja la enorme variabilidad de los precios según escalas, tipos y calidades, se aprecia, sin embargo, una quiebra radical en la tendencia anterior de los precios medios de las viviendas a escala nacional y por comunidades autónomas. En la media nacional, la bajada de los precios ya es significativa (–28%). Pero se impone una matización por territorios, pues hay un grupo de comunidades que rebasa ampliamente el –30% (Aragón, Madrid, Navarra y País Vasco), liderando Cataluña los descensos (–38,4%). En el lado opuesto se sitúan cinco valores por debajo del –20%, ocupando Murcia (–14,5%) y Extremadura (–10,1%) los últimos puestos.

Una visión sintética del efecto global que sobre el parque español de vivienda ha provocado la “burbuja” inmobiliaria lo aporta la tabla 6, en la que se visualiza la evolución experimentada en los valores aportados por los censos de población y vivienda de 2001 y 2011 (en este último caso con datos provisionales aún), desglosados a su vez entre viviendas principales, secundarias y vacías. Una primera lectura da constancia de que el parque residencial español alcanzó un ritmo de crecimiento intercensal del 20,3%, pasando de los 20,9 millones de viviendas de 2001 a los 25,2 millones de 2011, una diferencia de 4,3 millones más de viviendas familiares. Del total del parque de viviendas en 2011, un 71,7% corresponde a viviendas principales (67,7% en 2001) y el 14,6% son calificadas de secundarias, perdiendo peso respecto al 17,4% de 2001; se consideran vacías el 13,7%, ligeramente por debajo del 14,8% de 2001.

Una valoración no precisamente positiva desde el punto económico y social del incremento del parque inmobiliario español durante la década 2001-2011 deriva del hecho de que una parte muy importante del mismo está sin vender. Se trata del stock acumulado por la caída de las transacciones desde que la “burbuja” empezó a manifestar síntomas de cansancio y, sobre todo, desde que en 2007 se inició el colapso inmobiliario. Así, en el período 2005-2011 (gráfico 12) se observa que los incrementos más abultados incorporados al stock, todavía relativamente modesto heredado de los años centrales de la década 1997-2007, se concentran en los años 2006-2009, quedando estabilizado desde entonces en el entorno de las 680.000 viviendas. La distribución del stock por comunidades autónomas y su peso sobre los respectivos parques residenciales es muy desigual, pues tan sólo tres acumulan el 51,7% del total (Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña).

Gráfico 12 – Evolución del stock de viviendas. 2005-2011

G12

Nota: Datos a 31 de diciembre de cada año.
Fuente: Ministerio de Fomento. Informe sobre el stock de vivienda 2011. Elaboración propia