Hacia un nuevo modelo de vivienda social en alquiler

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Hacia un nuevo modelo de vivienda social en alquiler | Informe España 2013 | Fundación Encuentro

Photo credit: me dais poca industries / Foter / CC BY

Una lectura en clave positiva del desastre inmobiliario fruto de la “burbuja”, que se ha llevado por delante programas y prestaciones sociales, ha sido haber puesto sobre la mesa la necesidad ineludible de impulsar un nuevo modelo de vivienda social en alquiler. Ciertamente, abre una perspectiva sugerente la idea de convertir el ingente stock de viviendas invendidas, la secuela más hiriente de la crisis inmobiliaria, en un parque de vivienda en alquiler. Incluso se han levantado ya voces que desde distintas instancias, desde diferentes posiciones y con diversas fórmulas reclaman que los 3,5 millones de viviendas vacías y las casi 700.000 viviendas sin vender se dediquen al alquiler.

El problema es que en ese abultado censo existen situaciones muy diversas a las que, en el mejor de los casos, las fórmulas que hipotéticamente se aplicaran habrían de ser muy matizadas. Para comenzar –y según datos del Ministerio de Economía, a 31 de diciembre de 2011–, el stock de promociones en manos de los bancos ascendía a 60.000 millones de euros en activos, de los cuales una parte muy importante se han trasferido al “banco malo” (Sareb); sólo la aportación de las cuatro entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco y Banco de Valencia) asciende a cerca de 80.000 viviendas.

Desde ciertos partidos políticos y movimientos sociales se ha propuesto, incluso en sede parlamentaria, la creación de un parque público de vivienda de alquiler social con las viviendas trasferidas al Sareb para dedicarlas a resolver la acuciante necesidad de vivienda, en lugar de mantenerlas congeladas varias años hasta que salgan a la venta cuando la situación del mercado de la vivienda cambie de tendencia. Algunas propuestas se concretan un poco más, limitándose a las viviendas de las entidades financieras rescatadas con dinero público para convertirlas en un parque de viviendas en alquiler social. La Mesa del Tercer Sector de Cataluña, en la que se agrupan 4.000 organizaciones sociales, es partidaria de esta solución, hecha pública en la jornada celebrada en Barcelona (13 de junio de 2012) bajo el lema “Derecho a la vivienda: nuevas soluciones, nuevas políticas”. Sin duda, se trata de propuestas maximalistas, que seguramente tendrían una aplicación muy compleja, incluido el pago de indemnizaciones.

En la misma dirección apunta otra más realista, lanzada por UGT Madrid, consistente en convertir al alquiler social el 7,4% del stock de viviendas sin vender que hay en la Comunidad de Madrid. A tal fin, este sindicato ve necesaria una inversión pública con la que comprar ese stock y constituir un parque público de vivienda dedicado al alquiler social, con una peculiaridad: en régimen de concesión rotatorio fijado en función de la capacidad económica de las familias sin superar en ningún caso el 30% de la renta familiar disponible.

En una posición enfrentada a las anteriores se sitúan quienes invocan sólidos razonamientos económicos contra la fórmula enunciada por cuanto agravaría aún más al maltrecho sistema financiero. Por el contrario, apuntan que la auténtica solución para el stock de viviendas sería venderlas, dejando para el parque de alquiler las que no puedan serlo. La razón que esgrimen es que la fórmula del alquiler social, que sería muy bien acogida por los jóvenes y otros sectores sociales, en absoluto resolvería la presencia del “lastre” inmobiliario en los balances del sector bancario, por lo que habría que entenderla como una pura fórmula paliativa, que sólo permitiría afrontar los gastos de los inmuebles y obtener una reducida rentabilidad.

Sólo alguna entidad bancaria muy significada como La Caixa ha dado un paso decidido hacia la creación de lo que podría ser el embrión de un parque de viviendas en alquiler social en el marco de su programa “Vivienda Asequible”, integrado por 7.000 viviendas en régimen de alquiler para rentas inferiores a las de protección oficial. Un primer paquete lo forman 4.000 viviendas, que, bajo la denominación de “alquiler asequible”, está destinado a facilitar la emancipación de los jóvenes entre 18 y 35 años, a proporcionar una vivienda digna para personas mayores de más de 65 años y viviendas asequibles para las familias. El otro paquete de 3.000 viviendas de “alquiler social” será destinado a personas mayores de edad con una renta inferior a 2,5 veces el IPREM (menos de 18.000 euros al año) y unos ingresos mínimos superiores a los 6.000 euros. El precio del alquiler estará entre 170 y 300 euros, aunque el 50% de esta cantidad sería asumido por la Obra Social de La Caixa. Por descontado, con esta oferta de alquiler social no se va a poder resolver la enormidad del problema de la vivienda, pero no puede regateársele el valor de ejemplaridad que entraña, su aportación a la movilidad de la población y a la reactivación del crédito. De lo que ha trascendido a la prensa se desprende la acogida que ha tenido esta fórmula en las dos comunidades donde se ha presentado, Andalucía y Cataluña.

Más antigua incluso es la Bolsa de Alquiler de Viviendas Llaves Solidarias (2003), dirigida a colectivos en situación de dificultad, un proyecto con el que la Fundación Federico Ozanam, en colaboración con la Obra Social y Cultural de Ibercaja, pretende facilitar el acceso a una vivienda de alquiler a personas con problemas para acceder a ella. Hay otras muchas iniciativas similares diseminadas por España, protagonizadas por cajas de ahorros, bajo el común denominador de dar algún tipo de respuesta al segmento de la demanda expulsado del mercado, bien por sus condiciones personales de partida, bien por haber sido objeto de ejecución hipotecaria o por haberse acogido al código de buenas prácticas: Caja de Canarias, Kutxabank, Vital Kutxa, entre otras.

En la misma onda cabe insertar la actuación en Barcelona de Cáritas, que, a través de la Fundación Privada Fomento de la Vivienda Social (FPVS), tiene en la provincia de Barcelona tres centenares de alojamientos dedicados a atender a familias en riesgo de exclusión social. La mitad son de su propiedad, procedentes de donaciones o cedidos gratuitamente, y el resto alquilados a la Generalitat, a ayuntamientos y a Catalunya Caixa. De ellos, 250 se entregan en alquiler a precios muy por debajo del mercado (80-200 euros), destinados a familias sin hogar, en situación de extrema necesidad y en riesgo de exclusión social (mujeres con cargas familiares, mayoritariamente monoparentales y de origen extranjero). En esta situación permanecerán los beneficiarios entre dos y tres años hasta que, con la ayuda de las organizaciones sociales, logren emprender un nuevo proyecto de vida autónoma, algo bastante inviable, dada la gravedad y prolongación de la actual crisis. Con alquileres tan bajos y la alta morosidad de estos inquilinos no sorprende que este tipo de operaciones sean fuertemente deficitarias, habida cuenta de que hay también otros costes adicionales en concepto de gestión y acompañamiento social, cubiertos básicamente por donaciones y ayudas públicas.

Cáritas trabaja también en otras comunidades autónomas con estos mismos colectivos en colaboración con sus respectivos gobiernos regionales. En Madrid, el Gobierno autonómico, el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) y Cáritas Madrid, a través de la Fundación de Caridad Constructora Benéfica, han firmado un convenio de colaboración de cinco años de duración, con posibilidad de ampliación, para la cesión temporal de viviendas, destinadas al Programa Social de Vivienda Integradora, con el fin de gestionarlas y poder realizar una intervención integral con las familias destinatarias de estas viviendas. En virtud de este convenio, la Comunidad de Madrid ha cedido a Cáritas 1.000 viviendas para acoger a familias desahuciadas. Se trata de viviendas de titularidad pública del IVIMA, ubicadas en 34 municipios (la mitad de ellas en el de Madrid), que han sido recuperadas de ocupaciones ilegales y están pendientes de obras de acondicionamiento para su puesta en uso. En virtud de este convenio, la Comunidad de Madrid cede las viviendas y, a través de Cáritas, agilizará la realización de las obras necesarias para que puedan trasladarse a ellas las familias cuanto antes.

Abundando algo más sobre esta experiencia, la selección y admisión de las familias beneficiarias la llevará a cabo Cáritas. Para ello analizará cada caso de forma independiente, con la intención de dar la solución más adecuada a cada uno de ellos. El tamaño medio de las viviendas está entre los 70 y los 90 metros cuadrados y la renta media de alquiler se situará en torno a los 200 euros, pero se darán muchos casos en los que no se paguen más de 40 euros de alquiler. Cada año se revisará la situación de la familia para analizar si es conveniente que continúen en la vivienda o puede ser destinada a otros afectados. Las familias, además de pagar mensualmente la renta pactada, deberán cumplir con los requisitos básicos de buen comportamiento vecinal y educación ciudadana. Todos los procesos serán supervisados por la Comunidad de Madrid.

Con medidas como la citada y otras similares, impulsadas por obras sociales de cajas de ahorro y de organizaciones sin ánimo de lucro, como Cáritas o Provivienda, se está ampliando algo el raquítico parque de alquiler a precios por debajo del mercado, que, junto con el protegido, es la única esperanza que les queda a las familias en riesgo de exclusión y la única forma de dar una respuesta razonable a los actuales o futuros afectados por los desahucios por impago de las hipotecas o del alquiler. Se trata, sin duda, de un primer paso para garantizar a todos los ciudadanos, en especial a ese creciente colectivo de los “nuevos pobres”, el derecho a una vivienda en coherencia con el artículo 47 de la Constitución, evitando de paso su desarraigo social.