El pinchazo de la “burbuja” y la reestructuración del mercado inmobiliario

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La nueva situación del mercado inmobiliario surgido del pinchazo de la “burbuja” ha impuesto la adaptación del modelo promocional construido durante ella, obligando a emprender un profundo ajuste, cuyo definitivo diseño aún no ha concluido. Dentro de este proceso son muchas las dimensiones analizables, algunas de las cuales han tomado un sesgo traumático con efectos generalizados en sectores muy sensibles de nuestro sistema económico y social. No puede ni debe ser objeto de este documento tratarlos con detalle y profundidad, pero hay que tenerlos en la recámara, pues a partir de su solución o mejora será más fácil crear otro modelo de sector inmobiliario, más acorde con las necesidades de nuestra sociedad, del equilibrio de nuestra economía y de la sostenibilidad de nuestro modelo urbano. Algunos de ellos son:

La pérdida de valor de la propiedad inmobiliaria y el consiguiente efecto sobre los precios, íntimamente ligada al proceso de reestructuración y saneamiento bancario, con efectos dramáticos cuando afecta al eslabón más débil del negocio bancario: los ahorradores, en general, y los hipotecados, en particular.

La quiebra de un elevado número de promotores inmobiliarios, que ha arrastrado consigo a buena parte del sector de la construcción, compuesto por un tejido industrial y de servicios muy numeroso y heterogéneo.

La morosidad primero, las quiebras después, los embargos y desahucios finalmente, que involucran a amplias capas de la sociedad española, han puesto al descubierto las carencias del marco normativo de las hipotecas, en cuya reforma se han producido profundos desencuentros en el ámbito político y social, con grandes movilizaciones ciudadanas en la calle.

La reorganización de la oferta inmobiliaria y de las formas de acceso a ella constituye una deriva inevitable de la profunda crisis sufrida por el sector inmobiliario, en la que han de quedar involucrados los nuevos actores e instrumentos de la financiación, las nuevas formas de promoción y oferta de vivienda (en propiedad o alquiler), planteadas en muchos casos como auténticas “técnicas de supervivencia” con las que superar la crisis. Algunas líneas de aproximación podrían incluir:

Las emprendidas por algunos entidades bancarias a través de sus filiales especializadas destinadas a dar salida a sus voluminosos stocks de vivienda y suelo, que las devuelve, bien a su pesar, a la primera línea del sector inmobiliario con resultados cuando menos llamativos.

La reaparición de un nuevo perfil promotor dirigido a una demanda solvente y compartiendo riesgo con los bancos a través de figuras parecidas a las cooperativas, las comunidades de bienes. Por su parte, la figura de las cooperativas en el actual contexto de crisis se debate entre sus muchas ventajas para capearla y sus debilidades intrínsecas.

La promoción de vivienda social en alquiler se perfila como una alternativa necesaria a la patología de la “vivienda en propiedad para todos” que ha protagonizado la “burbuja”; es aquí donde, por definición, se siguen dando las mayores posibilidades para resolver las diversas variantes de la demanda insolvente (jóvenes, separados-separadas, etc.).

De todos los retos que tiene ante sí la recomposición de la oferta, se convierte en poco menos que una misión imposible la salida al mercado del voluminoso censo de viviendas vacías, cuya exacta cuantificación y características constituye un difícil escollo para su incorporación al mercado. De aquí que, con la reforma del marco regulatorio del alquiler, profundamente disuasorio hasta ahora, y otras formas de estímulo y penalización, todavía en fase experimental, podría abrirse un futuro más social y justo para este importante parque residencial en situación de bloqueo.

Desde la demanda, la precariedad residencial provocada o intensificada por la “burbuja” dejó fuera del mercado a un voluminoso censo de grupos insolventes y desfavorecidos. Los cambios operados en el tratamiento de estas situaciones marcan una trayectoria inédita en el nuevo mercado inmobiliario de incierto futuro.